Acheter un terrain à bâtir

Le terrain

L’achat d’un terrain « à bâtir » est une étape déterminante au cours d’un projet de construction, et qui nécessite toute votre attention.

Une décision précipitée peut être lourde de conséquences et la cause de bien des déceptions.

Alors qu’une construction pourra être agrandie, sa finition améliorée, un terrain est immuable. En outre il faut garder à l’esprit que la valeur d’une habitation dépend pour partie de sa situation, et que plus de la moitié des désordres de maçonnerie sont liés à la nature du sous-sol.

Un constructeur saura trouver un terrain adapté à votre projet, mais vous pouvez aussi lire les petites annonces (presse locale, journaux gratuits, sites internet), consulter les agents immobiliers, les aménageurs-lotisseurs, les notaires et même les géomètres, ou encore questionner les communes et mairies.

Si le coût d’acquisition se révélera souvent un critère déterminant, il ne faut pas pour autant limiter sa réflexion à cet aspect du choix.

La localité

Les terrains constructibles deviennent rares à proximité des grandes agglomérations, d’où des prix au mètre carré progressivement inaccessibles, obligeant à s’éloigner des villes.

Il faut prendre en considération les coûts et la durée des trajets, de votre futur domicile à votre lieu de travail, au lieu de scolarisation de vos enfants, aux commerces. Des frais de transport mal évalués pourront amputer sévèrement un budget calculé au plus juste; des trajets trop longs, perturber la vie de famille (l’éloignement pouvant imposer l’achat d’un deuxième véhicule, rendre inévitable la demi pension pour vos enfants, etc…).

Avant d’arrêter son choix, il ne faut pas hésiter à répéter ces trajets, y compris (surtout) aux heures de pointe. Pensez que vos enfants grandiront et que si l’école primaire est toute proche, le lycée peut être éloigné de plusieurs kilomètres et mal desservi par les transports en commun.

Situation, environnement

La proximité des commerces, des moyens de transport en commun et d’écoles est un élément important, mais ce n’est pas le seul.

L’environnement immédiat et plus distant du terrain convoité apparaît tout aussi important à considérer.

Le voisinage de voies de communication (autoroutes, voie ferrée, couloir aérien), ou d’ établissements industriels ou commerciaux, peut s’avérer une source de nuisances insupportable (bruits, odeurs, fumées). Penser que ces nuisances peuvent varier dans la journée ou la semaine, qu’elles peuvent dépendre des vents (qui « portent » bruits, odeurs et poussières). Par exemple, un lieu pourra apparaître calme un vendredi après-midi parce qu’un établissement proche aura interrompu son activité, et se révéler bruyant le reste de la semaine. Ne pas oublier que le bruit apparaît plus tolérable le jour que la nuit.

De plus cet environnement est susceptible d’évoluer dans le temps : Des projets peuvent venir perturber une tranquillité toute provisoire, et il est indispensable de se renseigner auprès du voisinage, des commerçants, et de la mairie ou de la D.D.E. Ne pas signer un compromis de vente sans avoir consulter le P.O.S. de la commune. Trop de propriétaires, alors qu’ils se pensaient à l’abris, se retrouve à proximité d’une voie à grande circulation, rendant leur maison invendable. Savoir qu’une vue imprenable ou simplement agréable n’est jamais garantie dans le temps.

Enfin dans certaines zones, ne pas oublier les risques d’inondation ou plus rarement d’éboulement.

Surface, forme, pente, orientation

Le prix des terrains au mètre carré entraîne une diminution progressive des surfaces proposées.

Une surface trop réduite peut interdire la réalisation de certain types de construction (en fonction des servitudes de voirie et de voisinage), limiter la surface constructible (C.O.S. et S.H.O.N.) et rendra plus délicate l’implantation de la maison. Penser que la promiscuité apparaîtra plus pesante, et qu’il sera peut-être impossible ultérieurement de réaliser certains aménagements (piscine, véranda, agrandissement…).

A surface égale, la forme et la pente du terrain peuvent aussi s’avérer des facteurs contraignant et gêner l’implantation de la maison, ou augmenter son coût de construction (travaux de terrassement, de drainage et de collecte des eaux de ruissellement, etc…). Un terrain doit présenter une bonne adéquation avec le type de maison choisi (penser à l’accès au garage ou au sous-sol)

L’orientation du terrain conditionne souvent celle de l’habitation et par conséquent influencera plus ou moins favorablement les dépenses d’énergie ultérieures ainsi que l’agrément de l’habitat (luminosité des pièces, qualité de la vue). Ne pas oublier qu’à une façade plein sud correspond une façade plein nord. Ne pas négliger le rôle des vents dominants.

Nature du sol et du sous-sol

Il faut savoir qu’il existe plusieurs catégories de sol, certaines nécessitant une expertise avec réalisation de sondages afin de définir le type de fondations à mettre en oeuvre.
On distingue ainsi trois grande catégories :

• les sols rocheux et les sols granuleux (sablonneux, caillouteux ou constitués de graviers) sont de bons sols, « travaillant » peu.
• les sols cohérents (argileux ou limoneux), sujet aux tassements et aux glissements de terrain.

D’autres particularités du sous-sol peuvent représenter autant de menaces plus ou moins graves : nappes phréatiques, carrières, galeries, mines, réseau de canalisations…

Enfin, les remblais présentent un risque de tassement et sont à éviter.

Il est utile de se renseigner auprès du voisinage, des services techniques de la mairie ou même du Bureau de Recherche Géologique et Minière (B.R.G.P.). La visite du terrain pourra fournir certaines indications : le type de végétation (par exemple les peupliers poussent sur des terrains humides), l’existence de sources, de mares ou d’étangs, de cassures du relief sont autant d’indices. Certains noms de voies de circulation ou de quartiers doivent attirer l’attention (route de l’ancienne carrière, quartier des sources…).

Constructibilité

La constuctibilité est validée par le certificat d’urbanisme délivré gratuitement par la mairie (dans les deux mois suivant sa demande) et valable un an. Au delà de cette période, la constructibilité pourra être réduite (modification des servitudes), voir supprimée.
Outre la constructibilité, ce certificat précise :

• le C.O.S.
• les servitudes d’utilité publique dont les servitudes d’urbanisme (hauteur maximale de la construction, son aspect extérieur, etc…)
• les servitudes de voisinage (droit de passage par exemple).

Viabilité

Avant construction le terrain doit être raccordé à la voirie, au réseau d’eau potable, au réseau d’assainissement si il en existe un, au réseau EDF, éventuellement au réseau du gaz naturel (l’ensemble de ces équipements étant plus communément désigné sous le terme V.R.D.). Généralement ces différents réseaux sont disponibles à proximité du terrain (viabilité en bordure). Pour certaines parcelles isolées et par conséquent mal desservies, le coût des raccordements peut être largement dissuasif. Dans certains cas, en particulier lorsqu’il fait partie d’un lotissement, le terrain sera viabilisé, c’est à dire déjà raccordé.

Frais d’acquisition, fiscalité

Au prix du terrain hors taxes, il convient d’ajouter :

• des droits de mutation abaissés à 4,8 % depuis le 22 octobre 1998 avec obligation de construire dans le délai de 4 ans sous peine d’amende fiscale (avant cette date, pour les terrains d’une surface inférieure à 2500 m2 : TVA aux taux de 20,6 % )
• les frais de notaire (fixes et proportionnels au prix d’acquisition)
• les honoraires ou la commission de l’intermédiaire éventuel
• les frais de bornage ou d’arpentage si nécessaire (géomètre)

Les lotissements

Ils résultent de la division d’une propriété foncière en plusieurs lots, l’opération étant soumise à autorisation des autorités publiques (permis de lotir) et conditionnée par la réalisation d’un certain nombre d’équipements :

• voies de circulation et aires de stationnement
• éclairage publique
• réseau d’eau potable, réseau d’assainissement (parfois station d’épuration), réseau EDF…
• dans certains cas d’autres équipements communs : espaces verts, terrains de jeu, piscine, terrain de tennis…

Ces différents équipements sont gérés en copropriété par une association syndicale (il semble préférable d’en consulter les statuts avant toute décision).

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Coefficient d’occupation des sols (C.O.S.) : Rapport définissant la surface de plancher hors oeuvre nette (S.H.O.N.) constructible par m2 de terrain.

Ainsi un C.O.S. de 0,3 appliqué à un terrain de 1000 m2, autorise la construction de 300 m2. La surface du terrain pris en compte peut être réduite par les surfaces réservées par le P.O.S. aux voies et équipements d’intéret général.

Plan d’occupation des sols (P.O.S.) : Document d’urbanisme qui réglemente les droits d’utilisation des sols pour tout ou partie d’un territoire communal. Les P.O.S. ont été instaurés par la loi d’orientation foncière de 1967 (en remplacement des Plans d’Urbanisme Directeurs), loi complétée par celle du 7 janvier 1983.

Les P.O.S. relèvent de la commune (approbation par le conseil municipal) et sont établis pour une période non fixée et peuvent être complétés, révisés ou mis à jour (généralement tous les 5 à 10 ans).

Les P.O.S. délimitent différentes zones et précisent leur destination (zones urbaines ou zones naturelles), localisent les projets de voirie et les futurs équipements publics, et définissent pour chaque zone les règles et les servitudes d’urbanisme.

Servitudes : Charges imposées à une propriété et limitant l’exercice du droit à la propriété. Les servitudes ne donnent pas lieu à indemnisation.

• Les servitudes de voirie sont des servitudes d’utilité publique définies par les règles d’urbanisme, et pouvant obliger un propriétaire à céder une certaine surface pour la réalisation ou l’aménagement d’une voie publique.
• Les servitudes de passage correspondent à un droit reconnu au propriétaire d’un fond enclavé, de passer sur le terrain d’autrui à pied ou avec un véhicule, ou même d’y enterrer des canalisations.
• Les servitudes de marchepied impose aux riverains de cours d’eau le maintient d’une voie libre sur la berge.

Surface de plancher hors oeuvre brute (S.H.O.B.) : Égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction y compris les combles et sous-sols (aménageables ou non), les balcons, loggias, toitures terrasses (qu’elle soient accessibles ou non).

Surface de plancher hors oeuvre nette (S.H.O.N.) : S’obtient à partir de la surface de plancher hors oeuvre brute (S.H.O.B.) après déduction :

• de la surface de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, combles non aménageables de par conception).
• de la surface des locaux à usage de garage, de chaufferie, de stockage d’ordures ménagères et plus généralement de tout local en comble ou sous-sol non aménageable de par l’usage qui en est prévu.
• de la surface des caves en sous-sol à la condition qu’elles ne comportent pas d’ouverture sur l’extérieur autres que celles nécessaires à leur aération.
• de la surface des terrasses, des balcons et loggias, ainsi que des parties non closes situées en rez-de-chaussée.
• d’une surface égale à 5% des surfaces hors oeuvre affectées à l’habitation en compensation de la surface brute de plancher occupée par les matériaux d’isolation thermiques et acoustiques